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房企的信托赌局107号文或禁止信托做房地

2018-12-03 15:13:45

房企的信托赌局 “107号文”或禁止信托做房地产项目

周明军近很忙。

周明军是北京一家信托公司对接银行合作业务的部门负责人。1月7日上午,他匆匆结束了外地出差的任务,从南京返回公司参加一个临时会议,重点讨论近期监管部门可能对信托行业实施的一系列新监管政策。

这源于1月6日坊间传说的一则消息:国务院办公厅印发了《关于加强影子银行监管有关问题的通知》(又称国办 107号文 ),即将下发。

坊间流传的 107号文 涉及信托的部分包括, 信托资金池不要对接非标资产,用资本管理办法约束信托融资类业务,促进信托转型 。 不提倡银行开展资金池类理财业务,要求此类业务实现项目一一对应 。

这也就是说,未来信托将不允许做资金池产品、不允许对接非标资产。由于非标资产大多是房地产或类房地产项目,这也意味着未来信托将不能做房地产或类房地产项目。

听到这个消息,我的个反应是,没了资金池又不能做房地产,那我们还能做什么? 周明军对如是说。

高和投资董事长苏鑫表示,目前国内信托行业融资规模约几千亿元,目前信托业融资利率比较高,实业难以承受,多数信托产品成为了房企(专题阅读)输血的主要渠道。

信托赌局

对于房企而言,引入信托资金是一件再正常不过的事情。

近期,我们谈的几家房地产企业都有初步的合作意向,发行的信托产品有的用于项目后期开发,还有的公司从拿地阶段就希望依托于信托产品,收益率普遍都在13%-15%。 周明军告诉。

苏鑫表示,以前开发商是在开发环节引入信托,随着地价越来越贵,开发商要做大规模,做高周转,现在纷纷开始在拿地环节引入信托,等到开发贷放款再还,一般周期在年左右。

进一步了解到,目前房地产拿地环节引入信托的利率成本在13%左右。某大型房地产企业与平安信托共同设计的产品,平安信托在拿到保本收益部分后,在土地增值收益上,仍可以与房企享受出资比例的分成。

例如,开发商拿地是20亿元,一般开发商和信托是1∶1投资,信托公司出10亿元,基本收益在10%-13%左右。另外在周期完成后,土地增值部分和整体项目的评估收益部分,信托仍可以获得相应比例分红。

这对房企而言,无疑是一个 博大 的赌局。按照这类信托产品的设计,信托分红的部分越多,固定收益部分越少,在看好土地升值前景的情况下,信托大部分产品签订了此类对赌协议,固定收益部分设定的都比较少。

与此同时,从拿地阶段就引入信托,这意味着,在项目的拿地阶段,成本就已经增加了10%以上。 如果是用信托资金拿地,那后期开发出来的项目如果卖不上高价,那么开发商很难挣钱。 周明军告诉。

但是信托给购买人的收益大部分承诺是比较高的, 一位熟悉情况的人士说,信托公司在集资的时候,并没有将这个对赌协议告诉集资人,也就是说,如果万一发生收益风险或偿还风险,信托公司能否还得起集资人利息呢?

苏鑫表示,开发商大规模利用信托资金,主要是上市公司,并不是这些公司缺钱,而是这些公司要加大规模。如今的市场格局情况下,房地产公司不能迅速扩大规模,很快就要被洗牌出局。

2013年12月29日,方兴地产(中国)有限公司与平安信托有限公司签署战略合作协议。据此,平安信托对方兴地产旗下方兴亦城置业有限公司增资9亿元币,共同开发北京亦庄金茂悦项目。

事实上,进入2013年,一线城市及二线热点城市地价飞涨,房企增加一线市场土地储备的需求越来越迫切。然而,高企的地价让开发商们感到心有余而力不足,因此,对于一般房企而言,除了联合拿地外,只有通过高杠杆、高利率的信托业务提供资金。

致命伤害

是赌局就有输的风险。这样的风险积聚在房地产行业中,也传导给了向其输血的影子银行。

用益信托的统计数据显示,2013年房地产信托成立数量为972款,比2012年上涨了64.9%,规模总计3006.07亿元,占全部信托产品的比重为34%,产品的平均期限为1.91年,平均年收益率为9.52%。

如今,信托公司等影子银行被限制进入房地产行业,这无疑意味着开发商的融资成本将进一步提高,这对于本就处在融资困局的开发商们无疑是个坏消息。

107号文对房地产为致命的影响是卡住其流动性,卡住现金流就相当于扼住了房地产疯狂的命门。 业内一位分析人士指出, 2013年房地产火爆的宏观政策基础是严重的货币超发,超发的货币直接流向房地产行业的主要渠道是银行贷款和影子银行融资。

事实上,国内融资成本上升,这从近期房企频繁的海外融资举动,就可以窥见一斑。就在坊间传出 107号文 的第二天,1月7日,包括富力地产、佳兆业在内的多家在香港上市的内房股公布了海外发债计划。

中原地产市场总监张大伟向表示,从目前的情况来看,虽然内地房企的销售较为乐观,但由于市场预期一二线城市土地竞争将日趋激烈,各企业都比往年更关注资金安全,多家内房股选择在1月份大规模融资,主要是由于目前内地资金面趋紧,预计整个一季度还将有大量的房企选择海外融资。

不过,尽管 107号文 给房地产行业带来了强烈的资金收紧预期,但业内人士也表示,就目前来看, 107号文 在具体操作中的效果可能会小于预期。

107号文的确在一定程度上能够倒逼信托转型,但从目前来看影响相对有限。 本地一家信托公司内部人士向透露,事实上类似的监管措施在 8号文 就已经提及,不过各家金融机构普遍是 上有政策、下有对策 。

他进一步对表示,以信托公司为例,所谓资金池业务其实就是集合资金信托,其特点是资金没有固定投向,一般投向多个领域,由信托公司自主管理。目前信托公司发行的基金信托募集的资金是否进入资金池其实是很难监管的。

融创中国董事局主席孙宏斌则对表示,不管如何收紧,房地产上市公司的百强企业都是能够拿到融资的,这样的文件,对中小企业影响甚。

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