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棚改货币化应有清晰退出计划三四线城市商品

来源: 作者: 2019-03-01 15:40:39

近日,野村证券中国首席经济学家陆挺在一场论坛上表示,PSL加上棚改货币化的方向要做适度的调整和改变,政府应该公布一个非常明确的退出计划,像美国退出QE一样,否则在信用出现了比较明显的萎缩时,市场或出现预期差,这一领域风险将加剧,甚至影响宏观政策破局。

棚改货币化的的起因

事实上,潮落源于潮起。2015年中国信用开始大扩张,彼时央行一年5次降准、6次降息。一二线楼市应声而起,但被视为定时炸弹的三四线楼市高库存却并没有明显下降。

在房地产市场持续低迷的背景下,棚改的实物安置改为货币化安置等去库存政策,可以起到刺激需求的作用,棚改货币化这一定向放水手段开始被大规模使用。

首先央行以低利率通过PSL(抵押补充贷款)向国开行和农发行等政策性银行提供资金来源;之后政策性银行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款;而地方获得贷款之后,不仅有资金开启大规模的棚户区改造,而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。

这一部分资金在棚改过程只至关重要,大拆大建加上大补贴,彻底激活三四线楼市。

数据显示,2014年,棚改货币化的比例还只有9%,几乎可以忽略不计,2015年有所增加,但也不显著,但在2016年突然跃升到40%以上,2017年已大幅提升至接近60%,部分省市高达70%甚至90%以上。2016、2017年PSL投放总量分别达到了9714亿以及6350亿元。

这样,不到3年,房地产去库存任务就已基本完成。易居研究院发布的8月百城住宅库存报告显示,当前全国100城库存去化周期为9个月,

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低于12个月就是合理库存水平。而库存规模相当于2011年11月的水平,即已回落到了7年前的水平。

今年8月下旬,央行武汉分行行长在央行旗下刊物发表言论称,棚改货币化去库存任务现阶段基本完成。根据其提供的数据,2018年5月末,湖北省79个市、县中,库存低于12个月的城市有73个,高于12个月的只剩下6个,几乎都在偏远山区。

2015年开始的那场信用大扩张距今已整3年,按照陆挺的说法,很多借贷差不多平均是3年一个周期, 你借了是需要还的 。即使没有去杠杆,今年我们本身就进入了信用扩张的平台期,再加上经济本身也会面临一些问题,去杠杆使得有些方面的信用出现了比较明显的萎缩,面临的问题就更大,比如股票质押风险以及P2P暴雷,也包括棚改货币化。

在陆挺看来,如果思路不调整,三四线城市通过棚改货币化的刺激,接下来有可能也会面临现在一二线城市出现的问题, 毕竟老百姓的钱袋子有限,能够借的钱有限,央行能通过PSL印钱的量也是有限的 。

实际上,今年下半年以来,PSL净增加数额先后创下2017年以来新低。

7月,央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行3家银行净增加抵押补充贷款(PSL)共303亿元;8月增加抵押补充贷款共91亿元;9月净增加抵押补充贷款共125亿元。

10月8日,国务院常务会议在部署推进棚户区改造工作时,要求商品住房库存不足,房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

但从合理的资源配置和布局的角度来讲,未来的重心应该是围绕核心城市进行发展,比如北京还有一些特大城市的房子不是多了,而是少了;基建亦是如此,在合理的地方盖合适的基建,这样效果和回报才会高,尤其在大城市。

他表示,中国的人口增速已经非常低,年轻人口的数量逐年下降,未来应该围绕着核心城市、大城市、城市群的发展;另外,年轻人口的教育水平在高速上升,现在中国的二线城市甚至部分的一线城市已经在开始抢人,可以预见的是,未来很多三四线城市中的年轻人会逐渐向大城市,向中国的一线和二线城市流动。

财联社拿到的一组中部省份河南的数据也可以佐证陆挺的这一观点。

今年9月,河南省会郑州市的住宅销售套数比河南其他所有城市加起来还要多,这和河南各城市的人口流动情况是符合的,目前河南人口流入速度快的城市是郑州,其次是洛阳,剩下所有城市都是人口净流出。

不少当地媒体称, 河南楼市的行情已经过去,在人口净流出的城市炒房将无人接盘 。

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立之前也曾直言,棚改货币化有可能导致土地资源的错配,因为人口是向中型和大城市流动的,三四线城市的人口是流出的,土地的大量增加不利于房地产市场的健康发展。

接下来,三四线城市进一步上升的空间已经很小,不少地方房价可能会停止上升,甚至会出现一定的下行,但这中间分化会加剧;一二线城市中分化也会加剧,尤其是人口流动集中的核心地段,房价还是会比较稳定的,甚至不排除有一定上行的空间,尤其是限价政策会有松动。

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